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住まいの築年数とメンテナンス費用とは

人が生活をしていくために必要不可欠となる住宅は、人間の年齢と同じように建てられてから毎年年月が経つにつれて築年数がたされていき、築年数が高くなるにつれてメンテナンス費用がかかってきてしまいます。

住宅というものは、人が生活をしていくための住居であることから、安全に暮らしていくことができる空間であることがとても重要なことであるからこそ、住宅が年月と共に壊れてしまっている部分や、補修が必要となる部分が見つかってしまった場合には、早めの対処が必要となります。

住宅を安全な空間へとするためには、リフォームからメンテナンス、建て直しなどの方法がありますが、それらにいくらかかるのかなどは、それぞれの住宅によって異なってはきますが、築年数が高ければ高いほどに費用が高額となってくるために、築年数が高くなってしまっている場合には、定期的にメンテナンスなどをしておくことで、安全な暮らしを確保することができ、費用も抑えることができます。

住宅の耐用年数の違いについて

住宅には減価償却を行う固定資産としての耐用年数が法的に定められており、また賃貸マンションやアパートとして事業用の建物と、自己の住居用で耐用年数に大きく差があります。
賃貸用の場合、木造モルタル造りで20年、れんが造りや石造りで38年、鉄骨鉄筋コンクリート造りで47年などとなっています。

自己の住居用の場合は事業用年数の1.5倍で計算されます。
木造モルタル造りは30年、れんが造りや石造りで57年、鉄骨鉄筋コンクリート造りで70年となっています。

この耐用年数はあくまで税務の観点から定められたものであり、減価償却を行って毎年の経費を求めるためのものです。
したがって実際の建物の寿命とは大きな違いがあります。

実際の住宅の耐久年数は、木造住宅で60年程、鉄骨鉄筋コンクリート造りで120年程が見積られています。
またこれは適切な補修や点検を行っていない状態での算出のため、所有者が管理を徹底することで更に寿命を延ばすことが可能です。

住宅を保有することによる税金について

住宅を保有すると、固定資産税がかかります。

これは1月1日時点の土地や住宅の保有者が必ず支払わなければならないものです。

ではいくらかかるのでしょうか。

計算には「固定資産税評価額」というものを使います。

これは総務大臣が定めた固定資産税評価基準に基づいて計算され、市町村が決定します。

土地と建物は計算方法がそれぞれ異なります。

この評価額に税率1.4%を乗じたものが固定資産税の金額です。

(1.4%を上回る税率になる場合もあります。

土地と建物の価格は評価替えというものがあります。

3年に1度、価格が見直され新しい価格にされるのです。

建物の構造によっては5年に1度の場合もあります。

また、税額の軽減措置や市町村によっては免税措置があります。

条件や種類が色々あるのでご自身のお住いの市町村に確認してみると良いでしょう。

固定資産税は住宅を購入する際には必ずかかり、その金額も少なくないので、
購入前に1度計算しておくと安心ですね。

減価償却による節税対策について

不動産投資をすることで節税対策ができるとよく言われていますが、その理由には減価償却費が関係しています。
住宅を賃貸に出している方が確定申告を行う際には家賃収入などの所得合計から、固定資産税や修繕費・管理費・減価償却費などの必要経費を差し引いた金額を出すという作業が必要になります。

そしてこの差し引いた金額を基に所得税が計算されて納付をするという流れになっています。
ただ実際には現金の支出は無いのですが帳簿上では経費として計上できる減価償却費の金額が大きい場合には、経費との差し引きで所得合計が赤字又は少なくなるということあります。

そうなると所得税の還付を受けることができますので節税対策となり、また住民税の金額も結果的に下がりますので得するということになります。
だたこの節税対策はずっとできるものではなく不動産は年々資産価値が下がるものですから、減価償却費も年数が経つにつれて小さくなりある程度の期間が経過すると効果がなくなってしまいます。

マイホーム購入における頭金の金額とは

家族が増えたり、家庭環境や経済状況が変化したりしてマイホームの購入を考え始める方も多いでしょう。
人生最大の買い物と言われるマイホームですから、資金計画がとても重要になります。

余裕のある現金をお持ちの方は別として、一般的に住宅を購入する場合には住宅ローンを利用します。
しかし住宅ローンを組むときに頭金がいくら必要なのかを知らないと困ったことになります。

まず、頭金とは、購入物件の代金に充当する自己資金のことです。
自己資金0円などと謳っている広告がありますが、頭金=物件価格−借入額になるので、多く払えば払うほどローンが楽になります。

通常、住宅ローンを借りるときに安心できる金額は物件価格の2割程度と考えられています。
つまり4000万円の物件であれば、頭金は800万円を用意したほうがいいことになります。

無理せずに用意できる頭金の額を念頭に入れて、購入住宅の金額を考え、無理の無いローンを組むことが将来を大切にすることに繋がります。

住宅ローンの審査について

不動産を購入する際、住宅ローンを組まれる人が多いかと思いますが、銀行で住宅ローンの融資を受ける為にはまず仮審査を受ける必要があります。
この時、所得証明書や購入を考えている物件の概要書類等を提出しなければいけません。

簡単に言うと融資した場合の返済能力と、融資に対する物件はいくらくらいの価値があるのかを判断する為です。
この時に他で借り入れ等が見つかると、年収所得にもよりますが、審査が通りにくくなる場合があります。

カードローンや車のローン、携帯電話の購入代金の分割払いも含まれます。
うっかり払い忘れている物については、知らずに滞納状態になってるのが見つかると、通らない可能性も出てきます。

仮審査が通った後、本審査を受けようやく住宅ローンが組める事になります。
審査ではあらゆる事を調べられますので、もし認識できている範囲で他で借り入れや支払いの遅延、滞納等がある場合は、事前に銀行に話しておくとスムーズに解決できます。

家賃交渉におけるコツとポイントについて

不動産の賃貸契約では、敷金礼金や仲介料など、家賃のほかに諸費用が掛かり、引越し代まで考えると家賃の半年分以上の金額が必要になることが少なくありません。

 物入りな引越しの時に家賃交渉ができると助かりますが、交渉のコツは、自分の都合だけを考えずに、相手の立場にもなって考えてみることがポイントです。

 毎月の安定収入である家賃そのものを値下げすることは、一度下げると将来的にも上げにくくなってしまうため、家主さんにとって最もしたくないことです。

 その一方で、空き部屋にしていても収入は入ってこない一方で、固定資産税などの費用は掛かるので、入居してくれるなら礼金などの初期費用は相談に応じてくれたり、エアコンなどの住宅設備の設置を依頼することは家賃の値下げに比べると実現の可能性は高くなります。

 賃貸オフィスではフリーレントといって、当初の数カ月家賃を無料にすることもありますが、住宅ではオフィスに比べるとこの慣習は少数です。

 でも、家主さんの立場になって考えると、交渉実現の可能性が見えてきます。

不動産の補償金について

不動産の賃貸契約をするときは、敷金礼金や補償金などの初期費用と、不動産会社の仲介手数料などの付随費用が掛かる場合があります。

 補償金は、家賃の支払いや、将来退去する際に借り手が負担するべき修繕費があった場合などの支払いを補償する目的で支払うお金で、原則としては差し引かれる費用がなければ、退去時に返金されます。

 その点では、支払ったら帰ってこない礼金よりも、敷金に性格が似ています。

 ただし、例えば入居期間が短い間に退去するなどの特定の条件付や、無条件で退去時に補償金の一部を返金しない(=償却するという言葉があります)契約もあるので、契約書の条文には注意をして確認しましょう。

 一般的に、これらの付随費用は、家賃の何カ月分という決め方をして、管理費や共益費は含みません。

 家賃9万円、管理費1万円の物件と、家賃10万円の物件では、毎月の支払いは同額でも、初期費用や付随費用は異なるので注意しましょう。

 初期費用の明細と契約書はよく確認しておくと安心です。

よくある、不動産の二重譲渡について

登記制度は、不動産の所有者を公示するもので、売買などで所有者が変わった場合には、必ず移転が必要です。
例えば、Aさんが所有している土地をBさんに売却した場合、Bさんに移転登記していないと所有者はAさんのままです。

Aさんは、その土地を別のCさんに売却することができ、これを二重譲渡と呼びます。
ここで、Cさんに移転登記されると、Bさんは先に買ったにも関わらず、登記を移さなかったというミスでCさんに対抗する権利がなくなります。

Bさんは、Aさんに対して損害賠償を求めることはでき、内金の返還や該当の土地に代わるものを要求することはできますが、Cさんに対して、その土地を要求することはできません。
ただし、Cさんが、AさんとBさんの取引を知っている場合には、所有権を主張できる可能性もありますので、専門家に相談してください。

実際の不動産取引では、契約と登記移転を同時に行うことが多いのですが、個人で行う場合にはミスのないようにする必要があります。

不動産の売り時っていつ?見るべきところをお伝えします。

不動産は高価な財産の代表格の一つですが、利用をしなければ固定資産税などの維持費がかかり、建物の補修が必要になることもあります。

 また、人口減少時代に入った日本では、空き家は失火や不法侵入などの犯罪被害にあって近隣にご迷惑をかけてしまう可能性もあり、所有する以上管理の責任も伴います。

 不動産は時価が変動する資産なので、利用の予定がなければ売却するとしても、売り時をいつにするかが難しいところです。

 投資の格言で、株式投資を表す言葉ですが、”頭としっぽはくれてやる”という言葉があります。

 価格の変動がある財産は、安く買って高く売るのが最善ですが、上がり続けているときはどこが天井かはわからず、売った後も上がり続けることもあります。

 一番高く売るということにこだわらず、いくら以上なら売るという基準を自分で決めておくと有効です。

 その場合、仲介料や税金を引いた手取りがいくら残るかを試算することも大切ですが、不動産会社に相談して、諸費用の見積もりをしてもらうことができます。