9月, 2015

家賃交渉におけるコツとポイントについて

不動産の賃貸契約では、敷金礼金や仲介料など、家賃のほかに諸費用が掛かり、引越し代まで考えると家賃の半年分以上の金額が必要になることが少なくありません。

 物入りな引越しの時に家賃交渉ができると助かりますが、交渉のコツは、自分の都合だけを考えずに、相手の立場にもなって考えてみることがポイントです。

 毎月の安定収入である家賃そのものを値下げすることは、一度下げると将来的にも上げにくくなってしまうため、家主さんにとって最もしたくないことです。

 その一方で、空き部屋にしていても収入は入ってこない一方で、固定資産税などの費用は掛かるので、入居してくれるなら礼金などの初期費用は相談に応じてくれたり、エアコンなどの住宅設備の設置を依頼することは家賃の値下げに比べると実現の可能性は高くなります。

 賃貸オフィスではフリーレントといって、当初の数カ月家賃を無料にすることもありますが、住宅ではオフィスに比べるとこの慣習は少数です。

 でも、家主さんの立場になって考えると、交渉実現の可能性が見えてきます。

不動産の補償金について

不動産の賃貸契約をするときは、敷金礼金や補償金などの初期費用と、不動産会社の仲介手数料などの付随費用が掛かる場合があります。

 補償金は、家賃の支払いや、将来退去する際に借り手が負担するべき修繕費があった場合などの支払いを補償する目的で支払うお金で、原則としては差し引かれる費用がなければ、退去時に返金されます。

 その点では、支払ったら帰ってこない礼金よりも、敷金に性格が似ています。

 ただし、例えば入居期間が短い間に退去するなどの特定の条件付や、無条件で退去時に補償金の一部を返金しない(=償却するという言葉があります)契約もあるので、契約書の条文には注意をして確認しましょう。

 一般的に、これらの付随費用は、家賃の何カ月分という決め方をして、管理費や共益費は含みません。

 家賃9万円、管理費1万円の物件と、家賃10万円の物件では、毎月の支払いは同額でも、初期費用や付随費用は異なるので注意しましょう。

 初期費用の明細と契約書はよく確認しておくと安心です。

よくある、不動産の二重譲渡について

登記制度は、不動産の所有者を公示するもので、売買などで所有者が変わった場合には、必ず移転が必要です。
例えば、Aさんが所有している土地をBさんに売却した場合、Bさんに移転登記していないと所有者はAさんのままです。

Aさんは、その土地を別のCさんに売却することができ、これを二重譲渡と呼びます。
ここで、Cさんに移転登記されると、Bさんは先に買ったにも関わらず、登記を移さなかったというミスでCさんに対抗する権利がなくなります。

Bさんは、Aさんに対して損害賠償を求めることはでき、内金の返還や該当の土地に代わるものを要求することはできますが、Cさんに対して、その土地を要求することはできません。
ただし、Cさんが、AさんとBさんの取引を知っている場合には、所有権を主張できる可能性もありますので、専門家に相談してください。

実際の不動産取引では、契約と登記移転を同時に行うことが多いのですが、個人で行う場合にはミスのないようにする必要があります。

不動産の売り時っていつ?見るべきところをお伝えします。

不動産は高価な財産の代表格の一つですが、利用をしなければ固定資産税などの維持費がかかり、建物の補修が必要になることもあります。

 また、人口減少時代に入った日本では、空き家は失火や不法侵入などの犯罪被害にあって近隣にご迷惑をかけてしまう可能性もあり、所有する以上管理の責任も伴います。

 不動産は時価が変動する資産なので、利用の予定がなければ売却するとしても、売り時をいつにするかが難しいところです。

 投資の格言で、株式投資を表す言葉ですが、”頭としっぽはくれてやる”という言葉があります。

 価格の変動がある財産は、安く買って高く売るのが最善ですが、上がり続けているときはどこが天井かはわからず、売った後も上がり続けることもあります。

 一番高く売るということにこだわらず、いくら以上なら売るという基準を自分で決めておくと有効です。

 その場合、仲介料や税金を引いた手取りがいくら残るかを試算することも大切ですが、不動産会社に相談して、諸費用の見積もりをしてもらうことができます。

不動産の手付け金ってなんなの?

不動産の売買で、「手付け金」という言葉をよく聞きますが、どういう役割があるお金なのでしょうか。
手付け金とは何か、申込み金との違いについて、ご紹介しましょう。

手付け金とは、不動産の売買契約が成立したことを前提として、買主から売主に支払われるお金のことです。
売主が不動産業者の場合、通常は、新築物件で未完成なら売買金額の5%、新築完成物件や中古物件で10%程度で、売買代金の一部に充当されて、決済時に残りが支払われます。
不動産の代金は高額になるため、取引の途中で何度かに分けて支払っていくことになります。
不動産の売買における手付け金は、基本的に解約手付で、解約すると返ってきません。
買主側からの解約は全額、売主側からの解約は倍額が没収されます。

これに対して、申し込み金は正確には「申し込み証拠金」で、買主の順位を守ったり、購入意思を確認するためのお金で、金額は5万円から10万円が相場です。
契約が成立すれば手付け金の一部に充当され、成立しなかった場合には返金されます。

不動産による相続税対策について

平成27年に相続税が改正されたこともあり、以前よりも相続税を支払う必要のある人が増えました。

そのためその対策をとる人が増えてきています。

そのようなこともあってその対策についての本が沢山出版されており、税理士も力を入れています。

その中でよく言われているのが、その税金を減らすための生前の不動産対策です。

例えば不動産を生前に配偶者に贈与をすれば贈与税がかからないので、良い相続税対策となります。

また子供に贈与をした場合には、それにかかる贈与税の方が相続税よりも低い金額に抑えることができます。

このような方法で様々な対策をとっている人がたくさんいるのです。

しかしどのような方法が最も効果的であるかは、税の問題に詳しくないと分からない部分が沢山あります。

自分では良い方法だと思っても、逆効果になってしまう場合もあります。

ですからそういったことにならない為にも、税理士などの専門家に色々と相談をするのが良いです。

不動産売買における違約金について

不動産売買においては大きなお金が動くために契約書を取り交わすことになります。
その中には債務不履行に関する項目も盛り込まれます。

売主または買主に「引き渡ししない」「お金を払わない」などの約束違反があった場合は契約を解除できます。
そして契約違反をした側は相手側に損害賠償として違約金を支払うという取り決めです。

違約金の額についてはあらかじめ契約書に記載されます。
違約金についての取り決めがないと損害を受けた側はその損害額を立証した上で相手側に損害賠償請求しなければなりません。
そのためには大きな労力と時間が必要になります。

違約金を決めておくことで損害額を立証することなく損害を賠償してもらえます。
ただし、実際に損害賠償額が決められた金額より多かったとしても決められた金額以上を請求することはできません。
また小さくても決められた金額を支払わなければなりません。

違約金の金額は一般的に売買代金の10%から20%の範囲で設定されます。
また不動産業者が売主の場合は売買代金の20%を超えてはならないと定められています。

不動産屋にとって良い客と悪い客とは

不動産屋にとって良い客と悪い客とは、と聞かれることが良くあります。
高い物件を契約してくれる方が一概に良いとは言えないのが実情です。

金額で分析するのは容易ですが、不動産業者としての仕事のしやすさにあります。
では、良いと悪いの違いはどこにあるのでしょう。

昨今では、お客様の側もかなり勉強をして来店されることが珍しくなくなりました。
昔と違い、事前に何もかも調べられるからです。

希望する物件だけでなく、質問事項もまとめて来られ、こちらが舌を巻くことも良くあります。
具体的に「このエリアに」「家賃は月7万円まで」「駐車場を必ず一台」など、具体的イメージを持って来店される方は良い客です。

話がスムーズに進むからです。
逆に、ぼんやりと「一人暮らしがしたい」程度では、こちらも紹介しようがないのが現実です。
具体的な希望を持った上で「オートロックは譲れない」「エリアは何々小学校の校区内までなら可」と幅を持たせた上であれば、なお話は進みやすいのです。

不動産屋はアポなしで行ってもいいの?

不動産屋は、アポなしだとダメではないかと不安に思われる方がいます。

しかし不動産屋は、そのような方でも歓迎をしております。

注意点として、アポなしで訪問する場合は、
不動産屋は事前準備ができていないので、すぐに案内をすることができないです。

アポがあれば、お客様からお問合せ頂いた時に、希望条件等のご要件をお聞きします。

その情報を元にして、物件を事前準備しておき、すぐに物件へご案内するように準備をしております。

そのため、アポなしで不動産屋にいく場合は、
自分が探している物件要件を明確にしておくと、話が円滑に進めることができます。

【アポなし訪問時の事前準備】
〇売買物件の予算金額
〇転居先の希望エリア
〇部屋の間取や広さ
〇新築物件/中古物件
〇その他思いつく限りの希望要件

なるべく詳細に要件を絞込みを、ご自身で用意をされておくことが
訪問時の注意点としてあげることができます。

それは、お客様自身が時間を無駄にされない為にも
事前準備をされることをお勧め致します。

アポなしで不安だと思わずに、不動産屋の敷居をまたがれると
担当スタッフの方が、笑顔で迎えてくれます。

住まいの寿命の延ばし方

家は大きな買い物なので、長期間住まなくてはいけません。
長期間住んでいると家の中が劣化してしまいます。

修繕する必要になると業者に頼んでリフォームする必要が出てきます。
特に家の外の外壁や屋根などは住んでいる人にはどの程度劣化しているのか判断しづらく、放っておくと家の劣化が進んでしまうので注意が必要です。

屋根や外壁は外気にさらされているため、雨や日光によって劣化してしまいます。
ひび割れをしてくることがあるのですが、そこから雨が侵入してきて家の中の木材や鉄骨が劣化してしまい、家が傷んできます。

屋根の防水工事や外壁の塗り替えによって雨の侵入を防ぐことができ、家の寿命が伸びてきます。
床下には白蟻が発生することがあるので、床下の防蟻処理をすることで被害を防げます。

家の中のリフォームも重要なことで、15年を過ぎると水回り全般が壊れやすくなってきます。
キッチンやトイレ、風呂場など毎日使うものなので、修理業者は事前に確認すると壊れたときに迅速に対応できます。