「マンションor戸建て」編 【権利の違い】
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カテゴリー: 知って得する不動産のあれこれ
『失敗しない』『失敗したくない』住宅探しのポイント「住宅の種類 初級編」
2.「マンションor戸建て」編 【権利の違い】
お客様は、様々な理由から賃貸脱出を決意されたと仮定します。
いざ、住宅を探そうと考えても、
さて、住宅と言っても???
先ずは、最初に場所・エリアの選定が必要となります。
ここでは、エリアを都内とかに広げて考えると
お話が拡散し、お伝えする内容が膨大にならざる負えなくなりますので、私のホームページで紹介しているエリア「所沢市」「狭山市」「入間市」を中心に、東京都内以外と認識ください。
次に、予算を組み立てます。
予算は、現在の家賃や駐車場・管理費や共益費などを合計した「住居費」トータルの月額を、住宅ローンの月々の支払いに換算した場合、毎月いくらまで可能化かを判断します。
更に、現預貯金やご両親からの贈与等を考えて、頭金の額を予測します。
アバウトに、●●万円程度までなら大丈夫！！と認識ください。
ご予算に応じ
一戸建て? マンション?・・・どちらにする?
中古・新築・・・どちらにする?
等の判断になります。
本題に入ります。
一戸建てとマンションの違い。(中古も新築を同様です)
1.「権利」の違いが重要
【一戸建ての場合】
■「一戸建て」は、土地及び建物全てお客様(契約者)の「所有権」です。
■「所有権」は、複数の共有であっても通常は身内の方です。
※お客様お一人の場合も有りますし、奥様との共有の場合もあります。
※通常は購入物件に対する出資割合とします。
※住宅ローンを借りる人は、1/2以上の所有が原則です。
【重要】
「所有権」は権利の中でも、第三者への対抗要件として大変強い権利です。
例 海外赴任が決まり住宅を3年ほど空家にしました。空家にしている最中に第三者が勝手に賃貸契約でもしたかのように居住生活しています。3年の海外赴任が終わり、我が家に戻ったところ、ビックリ。知らない人が住んでいます。鍵も変えられ家に入ることすら出来ません。⇒あなたなら、どうしますか?
直ちに、あなたの「所有権」を行使し、裁判所に立退命令～強制執行を命じてもらいます。
例 ①「所有権」者が一人の場合、ご自身のみの判断で売却・建替え等が可能です。
②「所有権」者が複数の共有の場合でも、共有者は身内の方なので①同様です。
【マンションの場合】
■「マンション」の権利は複雑です。
土地は、マンションの部屋数と専有面積に応じ共有持分となります。
建物の共用部分(エントランス・ローカ・ゴミ置場・構造躯体等専有部分以外全て)も、マンションの部屋数と専有面積に応じ共有持分となります。
専有部分(壁・玄関ドア・窓の内側)は、区分所有権です。
※一戸建ての「所有権」と権利上同等なのは区分所有権の部分です。
【重要】
マンションの場合、区分所有法により専有部分以外の共有持分の処分(建替え・修復・変更等全て)は、共有持分者の議決権の同意割合に応じ決定されます。
例 老朽化したマンションを建て替える場合、区分所有法に基づき、年齢・収入・家族数・生活観念の異なる第三者(共有持分者)と話し合いを繰り返し、4/5以上の賛成がなければ建て替えできません。さらに、国籍の違う方や投資目的で購入している区分所有者がいた場合は、実質的に4/5以上の賛成を得るのは容易ではありません。
例 ①リホームを個人で出来る範囲は、専有部分の壁・床・天井の内側のみです。玄関ドアや窓の変更は出来ません。
②区分所有法以外に、マンションの規約が存在します。規約には動物を飼えないとか、1区分所有者あたりの駐輪・駐車台数等の規制がある場合もあります。
今回ご紹介した、「一戸建てとマンションの権利の違い」に驚かれた方も多いかも知れません。
お客様が、不動産を購入する場合、様々な「権利」が付随します。
「権利」を知っておくことはとても重要です。「権利」を知ることは、ご自身の不動産資産を守り資産価値を損なわないことに繋がります。
一戸建の場合は、新築・中古問わず「所有権」が一般的でシンプルです。でも、マンションを検討されている方、特に中古マンションを検討される方は、築年数に応じ大規模修繕をしなければならない時があるため、充分注意が必要となります。
また、リゾートマンションに代表されるように管理・運営維持に伴う問題が表面化し、スキー場に建つマンションなどは50万円の価格でも買手が付かない状況です。
また、公団、民間問わず老朽化マンションの耐震補強や建替え問題が表面化しています。
勿論、利便性の極めて悪い首都圏山間部の団地に建つ一戸建ても、核家族と所有者の高齢化に伴い空家問題が表層しています。
これらの問題は、今後さらに高まることになりそうです。
もし、私の子供に『一戸建てorマンション』のアドバイスを求められたら、エリア・金額を問わずに即答で一戸建てを進めます。当然、お客様の質問についても同様です。
マンション・一戸建ての企画・建設・販売に携わり約35年の経験上の結論です。
本日のブログは、2.「マンションor戸建て」編 【権利の違い】ですが、
次のブログは、3.「マンションor戸建て」編 【居住性能の違い】をお届けします。
なお、『失敗しない』『失敗したくない』住宅探しのポイント「住宅の種類」は、
今後、シリーズでお届けいたしますので参考に御覧ください。
『失敗しない』『失敗したくない』住宅探しは、『お客様のご家族の幸せ』を左右する一生に一度の大切なお買物です。拙いブログですがご活用いただければ幸いです。
お客さまの幸せを心から願っております。
株式会社ハートフルホーム
松澤 利美
